Wenn Sie bereits einen Kredit für eine vermietete Wohnung zurückzahlen und eine zweite Immobilie kaufen möchten, ändert sich die Art und Weise, wie die Bank Ihre Verschuldungsquote berechnet, erheblich. Es gibt zwei Methoden, die im französischen Bankwesen coexistieren, und eine davon, die Differenzberechnung, kann ein abgelehntes Dossier in ein akzeptiertes umwandeln. Diese Mechanik zu verstehen, ermöglicht es, die richtigen Institutionen anzusprechen und ein passendes Dossier zu erstellen.
Positiver Mietsaldo und Verschuldungsquote: die Mechanik der Differenzberechnung
Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Sie erhalten ein Nettogehalt von 3.000 Euro, zahlen monatlich 700 Euro für ein vermietetes Studio zurück, und dieses Studio bringt Ihnen 900 Euro Miete ein.
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Mit der klassischen Methode addiert die Bank alle Ihre Einnahmen (Gehalt + gewichtete Mieten) auf der einen Seite und alle Ihre Kreditverpflichtungen auf der anderen. Die erhaltene Miete wird oft um etwa 30 % reduziert, um das Risiko von Leerständen zu berücksichtigen. Dieser Ansatz erhöht mechanisch Ihre Verschuldungsquote.
Mit der Differenzberechnung denkt die Bank anders. Sie zieht zunächst die monatliche Rate des Mietkredits von den erhaltenen Mieten ab. Wenn das Ergebnis positiv ist, wird es zu Ihren Einnahmen addiert. Wenn das Ergebnis negativ ist, zählt nur dieses Defizit zu Ihren Ausgaben. Die Differenz isoliert die Mietoperation vom Rest Ihres Budgets.
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Das konkrete Ergebnis: Ihre Verschuldungsquote kann um mehrere Punkte sinken, was Ihnen mehr Kreditspielraum für ein neues Projekt eröffnet. Um die Banken zu identifizieren, die die Differenzberechnung verwenden, muss man zunächst verstehen, dass sich die Situation seit den Empfehlungen des HCSF erheblich verändert hat.
Empfehlungen des HCSF und Rückgang der Differenzberechnung in den Banken
Der Hochrat für Finanzstabilität (HCSF) hat seine Empfehlungen zur Berechnung der Verschuldungsquote schrittweise verschärft. Die Obergrenze von 35 % (inklusive Versicherung) ist zur Norm geworden, und die klassische Methode hat sich als Referenz in den meisten Instituten durchgesetzt.
Die meisten großen Geschäftsbanken haben die Differenzberechnung aufgegeben, um sich an diese Empfehlungen zu halten. Die Differenzberechnung ist gesetzlich nicht verboten, aber ihre Anwendung hat stark abgenommen. Einige regionale Banken und bestimmte Institute, die auf Mietfinanzierung spezialisiert sind, wenden sie weiterhin fallweise für erfahrene Investoren an.
Die Banken, die diese Methode beibehalten, geben sie nicht offen bekannt. Sie nutzen sie als kommerziellen Hebel, um Dossiers von Vermögensinvestoren anzuziehen, oft im Austausch für die Domizilierung von Einkünften oder Anlagen.
Personalisierte Stresstests: die Strategie der Mietinvestoren
Angesichts des Rückgangs der Differenzberechnung versuchen einige Investoren, ihre Bank davon zu überzeugen, anders zu denken. Die Technik besteht darin, ein Dossier mit personalisierten Stresstests vorzulegen, die die finanzielle Solidität der Mietoperation demonstrieren.
Konkret bedeutet dies, Folgendes bereitzustellen:
- Eine detaillierte Prognosetabelle, die die erhaltenen Mieten, die tatsächlichen Kosten und den Netto-Cashflow über mehrere Szenarien (zwei Monate Leerstand, Mietsenkung, Zinserhöhung) aufzeigt
- Eine Miethistorie, die das Fehlen von Zahlungsausfällen und eine hohe Belegungsquote bei den bereits gehaltenen Immobilien belegt
- Eine Projektion des Nettovermögens, die zeigt, dass die Gesamtverschuldung auch im Falle eines Marktrückgangs kontrolliert bleibt
Das Ziel ist zu zeigen, dass das tatsächliche Risiko geringer ist als das theoretische Risiko, das mit der klassischen Methode berechnet wird. Einige Banken akzeptieren es, das Dossier auf dieser Grundlage neu zu qualifizieren, ohne dies formell als “Differenzberechnung” zu bezeichnen.
Risiken der regulatorischen Neubewertung
Dieser Ansatz birgt ein Risiko. Der HCSF überwacht die Praktiken der Institute, und eine Bank, die zu viele Kredite vergibt und die Grenze von 35 % überschreitet, sieht sich einer Abmahnung ausgesetzt. Die Banken haben einen Ermessensspielraum (etwa 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion können die Kriterien überschreiten), aber dieser Spielraum ist geregelt und vorrangig für den Kauf von Hauptwohnsitzen reserviert.
Ein Investor, der über diese Strategie eine Finanzierung erhält, trägt kein persönliches Risiko. Das regulatorische Risiko liegt bei der Bank, nicht beim Kreditnehmer. Das erklärt, warum die Institute vorsichtig und selektiv bleiben.
Übertragung von Immobilienkrediten: einen geerbten Differenzbetrag beibehalten
Ein selten genutzter Hebel betrifft die Klauseln zur Übertragung von Immobilienkrediten. Laut dem ANIL-Leitfaden zur Übertragung und Neuverhandlung von Mietkrediten kann ein Kreditnehmer die ursprünglichen Berechnungsbedingungen seines alten Kredits beibehalten, wenn der Mietsaldo positiv bleibt.
In der Praxis, wenn Sie einen Kredit zu einer Zeit erhalten haben, als die Differenzberechnung gängig war, und Ihr Vertrag eine Übertragungsklausel enthält, können Sie diesen Kredit auf eine neue Immobilie übertragen. Der geerbte Differenzbetrag des ursprünglichen Vertrags bleibt dann anwendbar.
Diese Option setzt zwei Bedingungen voraus:
- Dass der ursprüngliche Kreditvertrag ausdrücklich eine Übertragungsklausel (oder Übertragbarkeit) enthält
- Dass die neue Immobilie einen positiven Mietsaldo generiert, das heißt, dass die Mieten mindestens die Raten des übertragenen Kredits decken
- Dass die Bank die neue Immobilie als Sicherheit akzeptiert, was eine Schätzung und Analyse des lokalen Marktes erfordert
Wenige Investoren denken daran, diese Klausel in ihren alten Verträgen zu überprüfen. Für diejenigen, die Kredite vor der Verschärfung der Empfehlungen des HCSF abgeschlossen haben, ist dies ein Bereich, der vorrangig erkundet werden sollte.
Die Differenzberechnung ist nicht aus dem Bankwesen verschwunden, sondern hat sich verlagert. Sie wird jetzt fallweise verhandelt, oft über einen spezialisierten Makler für Mietinvestitionen, und manchmal in einer anderen Form als ihrem historischen Namen. Die Überprüfung der Übertragungsklauseln Ihrer alten Kredite und die Vorbereitung solider Stresstests bleibt der beste Weg, um Zugang zu dieser vorteilhafteren Berechnungsmethode zu erhalten.